En France, la SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale formée d’au moins deux associés. Née autour d’un projet d’achat immobilier, la SCI est une des solutions efficaces pour négocier le taux d’un prêt immobilier ou le prix d’une maison, pour avoir du crédit auprès d’un vendeur et concrétiser une transaction immobilière, pour accélérer l’acte de signature chez le notaire, pour améliorer la rentabilité d’un placement immobilier, etc.
La SCI est-elle la meilleure façon de devenir propriétaires ?
Pour véhiculer un projet, la SCI doit avoir une existence officielle, validée par le dépôt du dossier de demande d’immatriculation au Centre de Formalités des Entreprises (CFE), dossier qui contient les statuts sociaux de la SCI signés, l’attestation de parution de l’annonce légale etc.
Les associés de la SCI sont donc animés par des projets communs : achat d’un terrain à construire, achat d’une maison ou d’un appartement comme résidence secondaire, location des appartements d’un immeuble et gestion des revenus locatifs ou des revenus immobiliers, gestion du patrimoine, transmission d’un bien immobilier sans testament, etc.
Pour bénéficier des avantages tout au long de la vie de la SCI et en particulier, protéger et faire fructifier le patrimoine des associés, nous vous donnons quelques astuces.
Astuce no 1 – Réunir les «bons associés» pour créer la SCI
Si vous êtes à l’origine du projet de gestion immobilière entraînant la création d’une SCI, il faut que vous gardiez la maîtrise de vos objectifs et la façon de les atteindre.
Si vous vous greffez sur un projet existant pour partager l’acquisition d’un bien immobilier, prenez du temps pour lire les documents et pour assimiler les objectifs des associés, porteurs du projet.
Astuce no 2 – Rédiger des statuts adaptés à votre SCI
Toutes les SCI ne fonctionnent pas de la même façon même s’il existe des similarités entre deux SCI familiales, ou entre deux SCI d’attribution. Ainsi, pour cette dernière forme de société civile, il semble évident que l’achat d’une maison ou d’un appartement à construire, et sa vente à suivre, est un projet bien différent de l’achat d’un terrain constructible et de sa vente.
Pour chacune de ces SCI, la définition de l’objet social est relative à un projet en particulier, ce dernier devant être clairement défini dans les statuts de la SCI.
Il est donc astucieux de rédiger des statuts adaptés plutôt que de «piocher» des statuts types sur internet.
Astuce no 3 – Définir précisément l’objet social de la SCI
L’objet social de la SCI détermine sa raison d’exister, il est donc essentiel que la clause des statuts sociaux qui la définit soit précise sans être trop évasive : imposer trop de restrictions est brimant et rester imprécis provoque la perte de certains droits.
Ainsi, l’objet social d’une SCI d’attribution doit expliquer clairement que la période des travaux de rénovation de la maison ou de l’appartement est gérée par la SCI et qu’elle ne sera dissoute qu’une fois ces travaux terminés. En ce qui concerne l’immeuble appartenant à la SCI de location, l’objet social doit préciser que les revenus issus des loyers sont redistribués aux associés de la SCI de façon proportionnelle au montant de leurs apports.
Si l’objet social de la SCI ne précise rien de plus que «acquisition et gestion de l’ensemble des biens immobiliers de la SCI», celle-ci peut être assimilée à un «acteur professionnel du marché» et perdre le droit de se rétracter conformément à l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Astuce no 4 – Faire vivre sa SCI
En tant que Société Civile, la SCI se doit de respecter le formalisme nécessaire à la création et à la vie de toute entreprise. Les associés et le gérant doivent également montrer de l’engagement dans la vie de la SCI en organisant au moins une assemblée générale annuelle et en fournissant les preuves comptables et déclarations fiscales exigées par les différents services administratifs.
Des procès-verbaux d’assemblée, des feuilles de présence, des déclarations fiscales déposées dans le délai imparti, le tout signé par les associés sont des preuves à ne pas négliger face à l’administration fiscale qui peut avoir à constater que la SCI fonctionne comme elle le doit en rapport aux textes de loi et non qu’elle existe uniquement pour bénéficier des avantages fiscaux liés à son statut.
